Powierzchnia użytkowa – kluczowe informacje oraz najważniejsze definicje

Z definicją powierzchni użytkowej najczęściej mamy styczność na etapie budowy lub zakupu domu. Jest to również związane ze staraniami o zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub hipotecznego. Musimy mieć pełną świadomość tego, że często wartość powierzchni umieszczonej w projekcie różni się od stanu faktycznego. Warto to bardzo dokładnie sprawdzać i mieć u swojego boku doświadczonych profesjonalistów. Tylko w ten sposób uda nam się uniknąć groźnych pomyłek i zatroszczyć się o bezstresową przyszłość. Powierzchnia użytkowa ma ścisły związek z wykonaniem niezbędnych pomiarów. Często przyjmowane wartości są uzależnione od wykorzystywanych metod pomiarowych. Jeśli pieczę nad tym sprawują specjaliści nie ma mowy o występowaniu jakichkolwiek błędów. Istotną informacją dla niezorientowanych osób jest to, że wartość takiej powierzchni może się zmieniać już na etapie budowania domu.

Powierzchnia użytkowa w Polsce – co to właściwie jest?

Na samym początku wypada się zastanowić nad tym, czym właściwie jest powierzchnia użytkowa w Polsce. Pojęcie to jest wykorzystywane w rozmaitych rozporządzeniach, ustawach oraz standardach i normach. Nie da się przytoczyć jednej konkretnej definicji, która odnosi się do tego terminu, ale możemy spróbować przybliżyć najważniejsze informacje o powierzchni użytkowej.

Sprawdzając zapisy znajdujące się w polskiej normie za powierzchnię użytkową uznaje się część powierzchni kondygnacji w wersji netto. Musi być ona ograniczona przez pewne elementy zamykające. Dużo zależy od przeznaczenia konkretnego budynku, dlatego tak ważne jest to, aby czuwali nad tym specjaliści. Do omawianej powierzchni nie będziemy wliczać (w sytuacji, gdy ich powierzchnia nie będzie większa niż 0,1 metra kwadratowego):

• wnęk,
• przejść w ścianach,
• drzwi oraz okien balkonowych,
• wystąpień ściennych.

Z kolei do użytkowej powierzchni zaliczymy z całą pewnością balkony, loggie oraz tarasy. Jak widać sprawa jest nieco bardziej skomplikowana i wypada pochylić się nad tym z profesjonalistami, aby znaleźć odpowiedzi na wszystkie najważniejsze pytania. Na etapie projektowania i budowania domu jest to bardzo istotna informacja, której nie powinniśmy lekceważyć. Jeśli wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,9 metra część tą uznajemy za powierzchnię pomocniczą. W sytuacji, gdy mamy jednak styczność z budynkami mieszkalnymi do części wahającej się w granicach 1,4-2,2 metra wysokości zaliczamy jedynie 50 procent pomiarów. Większa wysokość oznacza zaliczenie 100 procent pomiarów, a przy mniejszej należy je całkowicie pominąć.

Co o powierzchni użytkowej mówią międzynarodowe standardy?

W przypadku powierzchni użytkowej mamy również styczność z międzynarodowymi standardami. Często korzystają z nich polscy deweloperzy, ponieważ znacznie ułatwia im to codzienną pracę i pozwala na uzyskanie rzeczowej wiedzy na temat omawianej powierzchni, tak aby nikogo nie wprowadzić w błąd. Wykorzystywana w tym zakresie metoda nie jest zależna od aranżacji wnętrz, a więc wartość pomiaru powierzchni nie będzie się zmieniała wraz z wprowadzanymi modyfikacjami. Część wspólną budynku można podzielić na powierzchnię usługową (np. kotłownia) i publiczną (np. sala szkoleniowa). Problem może pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy przyjdzie rozdzielać między najemcami powierzchnię przejścia. Od tego właśnie są specjaliści.

Dom jednorodzinny a powierzchnia użytkowa – co warto wiedzieć na ten temat?

Z powierzchnią użytkową mamy styczność przede wszystkim w przypadku domów jednorodzinnych. Jasno określa to ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Według tej definicji za wspomnianą powierzchnię uznajemy powierzchnię mierzoną zgodnie z wewnętrzną długością ścian na wszystkich dostępnych kondygnacjach. Do pomiarów nie zaliczamy:

• szybu dźwigowego,
• klatki schodowej.

Kondygnacja to zarówno część mieszkalna, ale również poddasze, garaż czy też piwnica. Jak widać w tym zakresie trzeba dysponować naprawdę rozbudowaną wiedzą, aby nie doprowadzić do żadnych zaniedbań. Kondygnacją nie będą jednak wszelkie nadbudówki. Mowa m.in. o centralach wentylacyjnych. W pomiarze nie będziemy uwzględniać ścian działowych, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków mają bardzo dużą szerokość. Jeśli w pomiarach kondygnacyjnych popełnimy błąd narażamy się na nieprawidłowego obliczenie podatku od nieruchomości. Może to skutkować dużą nadpłatą podatku, dlatego lepiej jeśli takim zadaniem zajmą się fachowcy, którzy wcześniej dokonywali tego typu obliczeń i robili to poprawnie.

Kluczową rolę przy obliczaniu wysokości kondygnacji odgrywa zrozumienie definicji wysokości. Jest to wysokość prześwitu występującego pomiędzy stropem i podłogą, a więc nie będziemy zaliczać do niej wysokości belki.

Z pojęciem powierzchni użytkowej w domach jednorodzinnych spotykamy się także w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W tej sytuacji wspomnianą powierzchnię stanowi powierzchnia mierzona po całej długości wewnętrznych ścian na wszystkich istniejących kondygnacjach. Nie zaliczamy do tego klatek schodowych, piwnicy i szybu dźwigowego. Jak widać obie definicje zawarte w powyższych ustawach są do siebie bardzo zbliżone (różnica polega zaliczaniu do pomiarów piwnic).

Warto skupić się także na powierzchni użytkowej w ustawie o ochronie lokatorów. W tym przypadku jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń, którymi dysponujemy w danym lokalu. Co najważniejsze do dokonywanych pomiarów zaliczymy z pewnością:

• kuchnię,
• wszystkie pokoje,
• łazienkę,
• hol i spiżarnię,
• korytarz,
• inne pomieszczenia znajdujące się w lokalu.

Widać, że musi to być zrobione z głową i przez wybitnych specjalistów, ponieważ wszelkie zaniedbania grożą surowymi konsekwencjami. Nie każdy będzie w stanie zająć się tym samodzielnie, więc lepiej mieć w zasięgu wzroku doświadczonego fachowca. Do powierzchni użytkowej nie zaliczymy w tym przypadku: balkonu, tarasu, loggii, suszarni, antresoli, szaf wnękowych, pralni, piwnicy oraz strychu. Opanowanie wszelkich definicji to podstawa sukcesu, ponieważ w przeciwnym razie nigdy nie będziemy wiedzieli jak mamy się zabrać za dokonanie solidnego pomiaru.

Powierzchnia użytkowa jest bardzo dokładnie omawiana również w przypadku ksiąg wieczystych. Zapis na ten temat można znaleźć w zakładce “Oznaczenia nieruchomości”. Użytkową powierzchnię stanowi w tym przypadku suma powierzchni wszystkich lokali użytkowych znajdujących się w konkretnym budynku wraz z należącymi do nich pomieszczeniami.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową poddasza? Kilka wartościowych wskazówek

Obliczenie powierzchni użytkowej poddasza dla przeciętnej osoby może być tzw. “czarną magią”. Zaangażowanie w to specjalistów jest najlepszym wyjściem, na jakie możemy się zdecydować. Nie powinno nas to drogo kosztować, a po drodze na pewno nie popełnimy żadnego błędu. Co najważniejsze takie wyliczenia wcale nie muszą być zbyt czasochłonne. Kluczowe jest to, aby znać się na wszystkich obowiązujących definicjach i wiedzieć w jaki sposób przeprowadzać je krok po kroku.

Najwięcej problemów mamy z przeprowadzeniem wyliczeń na poddaszach ze skosami. Wcale nie jest to skomplikowane, lecz zainteresowani już na samym początku zakładają, że im się to nie powiedzie i załamują ręce. Warto spróbować, ponieważ jest to dość proste zadanie, z którymi poradzimy sobie w ekspresowym tempie. Skupmy się na następujących kwestiach:

• w przypadku wysokości kondygnacji równej lub większej niż 2,2 metra zaliczmy do obliczeń 100 procent pomiarów,
• w przypadku wysokości wahającej się w granicach od 1,4 m do 2,2 m zaliczamy 50 procent pomiarów,
• jeśli wysokość ta jest mniejsza niż wspomniane 1,4 metra powierzchnię w obliczeniach pomijamy.

To podstawowe zasady, których należy przestrzegać na każdym kroku, jeśli chcemy mieć pewność, że powierzchnia użytkowa poddasza została obliczona poprawnie i nie trzeba nanosić w tym zakresie żadnych poprawek. Do wyliczeń nie będziemy zaliczać m.in. grubości belki. Często ludzie popełniają w tym miejscu błąd i nie mogą go później znaleźć. Jeśli będziemy mieć nad sobą uznanych specjalistów możemy mieć pewność, że do takiej sytuacji na pewno nie dojdzie.

Nieprawidłowe wyliczenia działają wyłącznie na naszą niekorzyść, ponieważ okaże się, że zapłacimy zdecydowanie wyższy podatek. Nie doprowadzajmy do takich momentów, ponieważ może się to niekorzystnie zakończyć dla naszego domowego budżetu. W pomieszczeniach ze skosami powierzchnia użytkowa będzie zgodna z obliczaną powierzchnią podłogi. Dzieli się ją jednak na powierzchnię o wysokości kondygnacji poniżej i powyżej 190 centymetrów.

Podatek od nieruchomości a powierzchnia użytkowa

Nad powierzchnią użytkową często pochylamy się przy kwestiach związanych z podatkiem od nieruchomości. Płacenie podatków nigdy nie należy do najprzyjemniejszych czynności, lecz nie ma od tego ucieczki. W naszym interesie jest to, aby zapłacić jak najmniejsze pieniądze, a nieprawidłowe wyliczenia mogą nam w tym jedynie przeszkodzić. Czasami lepiej zainwestować w uznanych specjalistów i mieć pewność, że podatek zostanie wyliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skorzysta na tym nasz budżet.

Właściciele poszczególnych nieruchomości są zobowiązani do złożenia prawidłowej deklaracji podatkowej. Wartość użytkowej powierzchni musi być w tym przypadku zgodna z wartością rzeczywistą. Często mamy z tym problemy, więc nie zostawiajmy tego przypadkowi i sprawujmy nad takimi wyliczeniami pełną kontrolę. W celach podatkowych do powierzchni użytkowej nie będziemy zaliczać:

• schodów,
• klatki schodowej.

Jeśli do tej pory mieliśmy jakiekolwiek dylematy teraz nie będzie już żadnych. Wiemy jak przeprowadzić niezbędne wyliczenia oraz gdzie konkretnie je zgłosić. Opodatkowaniu będą jednak podlegać hole, korytarze, piwnice i garaże podziemne. Niekiedy ludzie o tym zapominają przez co ich wyliczenia są niekompletne, a my płacimy zbyt duży podatek od nieruchomości. Samodzielne obliczanie takiej powierzchni jest zwykle niepotrzebne, gdyż wszystkie informacje na ten temat znajdziemy w stworzonym wcześniej projekcie domu. Warto to kilka razy sprawdzić, aby później nie było żadnych niedomówień. Wystarczy przygotować wskazaną wartość i wpisać ją we właściwe miejsce, a sprawy urzędowe będą załatwione od ręki. Samodzielne działania mogą okazać się dla nas dość ryzykowne, więc jeśli nie posiadamy żadnego doświadczenia nie decydujmy się na taki krok. Nasza nieruchomość podlega również kontroli nadzoru budowlanego.

Z jakimi normami mamy styczność w przypadku powierzchni użytkowej?

Obliczanie powierzchni użytkowej naszego domu jednorodzinnego jest związane z dwiema podstawowymi normami:

• PN-ISO 9836:1997 (nowsza),
• PN-70/B-02365 (starsza).

Pojawienie się nowszej normy nie oznacza, że starsza przestała obowiązywać. Wiele osób opiera się na błędnym założeniu przez co później możemy mieć bardzo duże problemy z wykonaniem dokładnych wyliczeń. Takie normy okazują się bardzo przydatne nie tylko w przypadku obliczania powierzchni użytkowej dla celów podatkowych, ale też przy wycenie nieruchomości. Wszelkie błędy okażą się dla nas dużą zmorą, dlatego lepiej poświęcić na to nieco więcej czasu i mieć całkowitą pewność, że wszystko potoczy się po naszej myśli, a wyliczenia będą kompletne i bezbłędne.

Deweloperzy cenią sobie zapisy pojawiające się w starszej normie, ponieważ na jej podstawie cena konkretnej nieruchomości może wzrosnąć nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Osoby kupujące dom większych zalet upatrują w nowszej normie, gdyż jest to dla nich mniejszy wydatek. Jak widać przy obliczaniu powierzchni użytkowej można wykorzystywać pewne luki prawne. Każda ze stron wybiera dla siebie tę metodę, która jest dla niego korzystniejsza. Nie ma w tym nic dziwnego, przecież każdy woli dbać o swoje interesy. Reguluje to Dziennik Ustaw, który mówi o tym, że każda ze stron wybiera dla siebie najdogodniejszą opcję naliczania powierzchni użytkowej i nie jest to żaden błąd czy też próba oszustwa. Wartości te trafiają później do księgi wieczystej, a więc spotykamy się z nimi praktycznie na każdym kroku. Istotne jest to, aby w przygotowywanej dokumentacji wskazać z której konkretnie normy korzystało się w wyliczeniach. Starsza norma jest obecnie znacznie mniej popularna.

Powierzchnia użytkowa – kilka słów podsumowania

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które towarzyszy nam praktycznie przez całe życie. Ma dla nas istotne znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wykonujemy projekt domu lub przystępujemy do jego budowy. Poza tym z definicją spotkamy się w przypadku starań o uzyskanie kredytu gotówkowego.

Warto wyróżnić powierzchnię użytkową w Polsce oraz standardach międzynarodowych. Polska norma mówi o tym, że jest to część powierzchni kondygnacji netto. Nie będziemy do niej zaliczać (w przypadku powierzchni mniejszej niż 0,1 metra kwadratowego): wnęk, drzwi i okien balkonowych, wystąpień ściennych i przejść w ścianach. Do takich wyliczeń zaliczamy jednocześnie tarasy, balkony i loggie. W przypadku pomieszczeń o wysokości mniejszej niż 1,9 metra mówimy o powierzchni pomocniczej. Nieco inaczej sprawa wygląda w budynkach mieszkalnych, gdzie do części mieszczącej się w granicach 1,4-2,2 m wysokości zaliczamy 50 procent pomiaru. W przypadku wyższej wartości (niż 2,2 m) będzie to 100 procent, a przy niższej nie bierzemy tego w ogóle pod uwagę.

Międzynarodowe standardy mówią o tym, że powierzchnia użytkowa nie zmienia się wraz z aranżacją wnętrz, dlatego wpływu na to nie mają wprowadzane przez nas modyfikacje. Z powierzchnią użytkową domów jednorodzinnych spotykamy się również w przypadku wielu ustaw. Jedną z nich jest ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (powierzchnia mierzona według wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach bez szybu dźwigowego i klatki schodowej). Za kondygnację uważa się nie tylko część mieszkalną, ale też poddasze, piwnicę i garaż. Wszelkie błędy w wyliczeniach oznaczają dla nas negatywne informacje, a konkretniej podwyższony podatek od nieruchomości. Ustawa o podatku od spadków i darowizn jest praktycznie taka sama, lecz do powierzchni nie doliczamy również piwnic. Ustawa o ochronie lokatorów mówi z kolei o sumie powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a są to m.in.: kuchnie, pokoje, łazienki, inne pomieszczenia, korytarz, hol i spiżarnia. Nie będziemy do tego zaliczać: balkonu, loggii, suszarni, tarasu, szaf wnękowych, piwnicy czy też strychu.

Dużo problemów może nam sprawić obliczenie powierzchni użytkowej poddasza ze skosami. Z pozoru wydaje się to trudne, lecz w praktyce nie jest zbyt skomplikowane. Wystarczy opierać się na zasadach mówiących o zaliczaniu konkretnych wartości procentowych pomiaru (informacje na ten temat znajdują się powyżej). Powierzchnia użytkowa ma duży wpływ na wyliczenie podatku od nieruchomości. W celach podatkowych do obliczanej powierzchni nie zaliczymy schodów i klatki schodowej. Trzeba jednak pamiętać o zaliczeniu holu, korytarza, garażu podziemnego i piwnicy. Nie musimy tego obliczać samodzielnie (to dość ryzykowne), ponieważ istotne wartości pojawią się w projekcie domu. Obliczać użytkową powierzchnię można obecnie na podstawie dwóch norm (starszej – korzystnej dla deweloperów i nowszej – lepszej dla osób kupujących dom). Określa to Dziennik Ustaw. Każda ze stron może wybrać dla siebie dogodną propozycję i jest to wykorzystanie luki prawnej. Nie popełnia się w tym zakresie żadnego błędu, choć większą popularnością cieszy się nowsza norma (PN-ISO 9836:1997).