W ciągu całego życia zawieramy wiele umów. Niektóre mają charakter ustny, a inne wiążą się z szeroko rozumianą formą pisemną. Jednym z ważniejszych kontraktów, jest umowa deweloperska. To zbiór porozumień, ale i zobowiązań inwestora i nabywcy nieruchomości. Co warto o niej wiedzieć?
Nawet najlepszym deweloperom zdarzają się wpadki. Krzywe ściany, pęknięty sufit lub zabudowany dostęp do instalacji, to sytuacje, które mogą się pojawić podczas odbioru nieruchomości. Jest to raczej przykra sytuacja, zwłaszcza że zwykle na odbiór udajemy się pełni entuzjazmu. W końcu „zaraz” będziemy mogli się wprowadzić. W takich chwilach trzeba zweryfikować postanowienia zawarte w umowie deweloperskiej i podjąć odpowiednie kroki. Dobrze, gdy umowa sporządzona jest w sposób, który chroni nie tylko interesy dewelopera, ale także nabywcy.
Skuteczne zgłaszanie wad
W sytuacji, gdy zidentyfikowaliśmy wady, powinniśmy je zapisać w protokole odbiorczym. W Ustawie z 16.09.2011r. znajdują się wszelkie niezbędne informacje traktujące o zasadach odbioru mieszkań deweloperskich, a także skutkach wad w nieruchomości. Istotny jest fakt, że przeniesienie praw własności na nabywcę każdorazowo musi zostać poprzedzone odbiorem. Jednak może on być wykonany dopiero w sytuacji, gdy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku.
Odbiór mieszkania lub domu musi odbyć się w obecności nabywcy. W związku z tym przeniesienie praw własności nie może być dosłownie przerzucone na nabywcę, jeśli ten nie uczestniczy w odbiorze i nie podpisze wymaganych dokumentów. Zgodnie z przytoczoną ustawą należy sporządzić protokół podsumowujący odbiór lokalu. To zarazem informacja i dowód, w którym stwierdza się wady mieszkania przez nabywcę.
Przepisy determinują okres, w którym deweloper musi ustosunkować się do zgłoszonych wad. Okres ten wynosi 14 dni, które liczone są od dnia podpisania protokołu. Odpowiedź powinna trafić do przyszłego właściciela w formie pisemnej i zawierać klarowne informacje dotyczące uznania lub odmowy uznania usterek. W wypadku odmowy deweloper jest zobligowany do pisemnego uzasadnienia, odnosząc się np. do przepisów budowlanych lub prawa.
Deweloper, uznając niedociągnięcia ma 30 dni liczonych od podpisania protokołu na usunięcie usterek. Podstawą do wydłużenia tego terminu jest sytuacja, w której pomimo należytej staranności nie udało usunąć się wady. Taka sytuacja również wymaga od inwestora uzasadnienia w formie pisemnej i dostarczenie pisma klientowi. Wspomniane terminy określono w ustawie w celu ochrony interesów klientów. Dlatego też umowa deweloperska nie może posiadać klauzul deprecjonujących rolę inwestora w usunięciu wad, co byłoby niekorzystne dla nabywcy.
Prawa i obowiązki stron
Umowa deweloperska określa wszystkie prawa przysługujące stronom oraz zobowiązania względem siebie. Inwestor obiecuje wybudowanie i przekazanie nieruchomości nabywcy, a ten przystaje na zapłacenie określonej sumy pieniędzy we wskazanych terminach. Te ostatnie mogą być uzależnione od postępów budowy lub od ustalonych dat. W tym wypadku wariant pierwszy wydaje się korzystniejszy dla nabywcy, a drugi dla dewelopera. Warto również zwrócić uwagę na klauzule dotyczące kar umownych. Niekiedy ich proporcje potrafią być zawyżone i nieadekwatne do sytuacji, zwykle na niekorzyść nabywcy. Dlatego umowę deweloperską dobrze zrewidować z prawnikiem, który przeanalizuje zapisy. Dzięki temu można ustalić z inwestorem mniej stronniczą treść umowy.
Ustawa wprowadziła kilka narzędzi mających na celu ochronę przyszłych właścicieli. Jednym z nich jest obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy. Odbywa się to poprzez umieszczenie stosownych zapisów w umowie deweloperskiej, która przyjmuję formę aktu notarialnego. Notariusz po sporządzeniu, odczytaniu i zaakceptowaniu aktu przez strony przesyła roszczenie do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. System jest tak skonstruowany, że po wprowadzeniu zawiadomienia w dziale IV KW pojawia się informacja o rozpoczęciu procedury. Nie jest to jeszcze wpis, ale potencjalnie uniemożliwia to sprzedanie dwa razy tej samej nieruchomości różnym osobom.
Realizacja uzgodnień z umowy deweloperskiej skutkuje podpisaniem także w formie aktu notarialnego, umowy przeniesienia własności. To moment, w którym nabywca staje się prawowitym właścicielem nieruchomości. To również czas weryfikacji zapisów ostatecznej umowy z wcześniej zawartą umową deweloperską. Troska o kompleksowe i szczegółowe przeniesienie zapisów jest istotna, gdyż determinuje to, czy zgodnie z porozumieniem stajemy się właścicielami garażu lub komórki lokatorskiej. Jeśli takie ustalenia miały miejsce wcześniej, to warto, żeby znalazły się w umowie końcowej. Umowa deweloperska to ważny dokument, dlatego więcej przydatnych informacji na jej temat znaleźć można na https://pewnylokal.pl/porady/umowa-deweloperska-co-dalej.
Umowa deweloperska to istotny dokument, w którym strony porozumiały się co do warunków, jakie każda ze stron zobowiązuje się dopełnić. Istotne jest, aby dokument nie był sporządzony na niekorzyść żadnej ze stron z naciskiem na nabywcę. Dlatego dla pewności warto zwrócić się o weryfikację zapisów do kancelarii prawnej. Pozwoli to na usunięcie niebezpiecznych dla kupującego zapisów lub ich realne złagodzenie. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że dopełniliśmy wszelkich formalności.
